계약갱신청구권 국토교통부 설명자료

 

계약갱신청구권에 대한 분쟁이 많아서 설명자료를 배포한다고 합니다.

 

 

 

 

 

해설집의전자파일자료는국토교통부누리집(htp:/www.molit.go.kr,정책자료  →정책정보),법무부누리집(htp:/www.moj.go.kr,법무정책서비스→법무/검찰→  주택임대차법령정보→자료실)에서확인가능

 

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부).pdf

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계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

 

계약갱신요구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

또한, 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였습니다

 

 

 

 

 

전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다.

 

 

 

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자주 묻는 질문 

질문) 예를 들어, ‘20.9.30일에 만료되는 임대차 계약의 경우 언제까지 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는지?

 

답변) 계약만료일이 ’20. 9. 30. 인 경우 1개월 전인 ‘20.8.30일 0시(’20. 8. 29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다

 

 

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꼼수 질문) 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까 지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3 자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임 차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

 

답변) 행사할 수 없습니다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신 요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경 우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다. 

 

 

 

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질문) 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

 

답변) 행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아 니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다.

 

 

 

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질문) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

 

 

답변) 그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사 로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확 한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

 

 

•묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경 한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다. 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

 

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질문) 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지?

 

답변) 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에 게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.

 

 

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질문) 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하 였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행 사할 수 있는지?

 

답변) 행사할 수 있습니다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신 을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다.

 

 

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질문) 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

 

답변) 그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.

 

다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생 합니다

단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대 료 납부해야함.

 

 

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질문) 임대차 계약을 최초에 체결할 때, 계약기간 을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶 을 때에는 어떻게 해야하는지?

 

답변) 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.

 

이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

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질문) 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?

 

답변) 계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방 법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

 

 

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질문) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

 

 

 

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질문) 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거 주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지?

 

답변) 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

 

 

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환 율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

2) 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거 절 당시 월단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

 

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